华声在线全媒体记者 刘乐
近期，全国多地密集出台住宅“限高令”。成都、上海、广州等城市在土地出让中明确要求新建住宅高度不得超过80米，迅速成为社会关注焦点。而湖南今年9月施行的新规就已明确，城市新建住宅一般不得超过80米，县城新建住宅不得超过54米。
按当前普通住宅每层高度3米的标准计算，80米大约相当于26层楼。在国内一二线城市，这些年新建住宅高度超过26层楼的不在少数。那么，住宅“限高”究竟出于哪些考虑？
政策引导之下，“超高层住宅”淡出市场
一栋栋摩天大楼将城市天际线不断“刷新”，其中住宅楼在百米以上的也不鲜见。但近年来，超高层建筑的“生长速度”似乎有所放缓。
8月19日，长沙城区晴空如洗，一江两岸交相辉映。湖南日报全媒体记者 童臻熙 摄
早在2020年，住建部和国家发改委联合发文，要求一般不得新建500米以上建筑。2021年，住建部与应急管理部进一步发布通知，明确一般不得新建超高层住宅，并依据城市规模对超高层建筑的高度设立了限制门槛。
今年5月起实施的国家《住宅项目规范》，以技术标准形式明确了住宅建筑的层高和容积率，要求住宅建筑平均层数的高层Ⅱ类（18—26层）建筑高度控制最大限值80米。随后，7月召开的中央城市工作会议上再次强调，“严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平”。
专家认为，政策引导持续深化的背后，是脱离实际需求、盲目攀比建设的超高层建筑，带来了建设运营成本激增、能源消耗加剧、消防安全救援困难等一系列严峻问题。
尤其对住宅来说，“限高”远非单一的技术调整，而是推动房地产从规模扩张向品质居住转型的系统性举措，“超高层住宅”或将淡出新建市场的主流。
长沙某在售住宅项目。通讯员 供图
《湖南省城市上空际线管控若干规定》于今年9月1日正式施行，明确城市新建住宅一般不得超过80米，县城新建住宅不得超过54米。确需突破限高的项目，须经过充分论证并征求相关部门意见。
省内部分市州因地制宜主动跟进。如郴州在8月实施的新规中，对住宅容积率、层高等设定了更严格的上限，明确住宅层高限高26层，容积率不得高于3.1。
在“限高”政策持续收紧的背景下，我省新获批的超高层住宅项目已大幅减少。目前市场上在售的同类产品，多为政策出台前获批的存量产品。比如，地处长沙芙蓉中路CBD核心区域的建发养云住宅项目，规划有4栋高度约138米的超高层住宅，目前是交付倒计时阶段。而且，此类产品通常占据城市核心地段，主打大面积改善户型。
技术调整之上，安全与品质并重
“限高”，表面看只是对建筑高度的数字约束，深层则是对居住安全与生活品质的双重保障。
超高层住宅的固有隐患不容忽视。湖南省建筑科学研究院有限责任公司建筑一院院长肖经龙告诉记者，首要挑战便是消防救援。
10月30日，吉首市开展超高层建筑跨区域灭火救援联合演练。 张术杰 符雯 摄影报道
目前，国内大多数城市的消防云梯有效作业高度在50米左右，超过此高度的火情救援主要依赖建筑内部消防设施，难度和风险陡增。同时，超高层住宅人员密集，垂直疏散距离长，火灾时易形成“烟囱效应”，加速烟雾和火势向上蔓延，极大增加了人员逃生难度。
其次是长期维护面临的“经济账”与“协调难”。超高层住宅的电梯、消防系统等核心设备后期更换费用极其高昂，外墙维护、管道修缮等成本也远超普通住宅。更棘手的是，由于涉及数百户业主的共同利益，未来就重大维修事项达成共识并筹集资金将异常困难。
而更深层次的驱动力，则来自目前市场与居住理念的深刻转向。
十一期间，长沙某楼盘售楼处人头攒动。 刘乐 摄
当下市场对“好房子”的追求是，更高的得房率、更优的隔音与层高、更精致的园林景观。而超高住宅的居住感受往往与此相悖。业内人士分析，为满足消防要求而设置的连廊对北向户型采光与隐私的影响、较高的公摊系数等，都是超高层住宅的固有缺陷。目前，超高层住宅在二手房市场的流动性和溢价能力，已普遍弱于同地段低密度的品质住宅。
“限高”精准契合了从“有房住”到“住得好”的消费升级需求。正如一位房企从业人员所言，开发商的产品策略已明显转向，更加聚焦于18层以内、居住舒适度更高的小高层和洋房产品。
随着“好房子”标准的逐步落地，行业的竞争焦点正从过去的“赠送面积”等单一卖点，转向空间功能的精细化设计、绿色科技智能系统的融入、社区全生命周期配套服务等综合价值的比拼。未来，核心地段可能仍会保留极少数超高层豪宅产品，但市场主流方向将走向“低密、低层、高品质”的宜居社区。
长沙某第四代住宅产品。 通讯员 供图
肖经龙表示，密集出台的“限高令”，限制的是脱离实际安全风险与粗放式发展模式，提升的则是对居住安全与生活品质的时代要求。这远非简单的建筑规范调整，而是让房子真正回归安全、舒适与可持续的居住本质。
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来源：湖南日报
