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长沙上半年甲级写字楼空置率38% 库存压力大仍是主调
2017-07-24 15:20   来源:红网  作者:康希 编辑:谭帅

在318以及520两大调控政策之下,长沙住宅市场日趋稳定,而由此引发商办物业迎来春天的讨论,也成为行业关注的焦点。究竟长沙上半年写字楼市场表现如何?零售物业是否感受到了人气?昨日,戴德梁行发布长沙房地产市场上半年回顾总体报告,对长沙写字楼市场、土地市场、住宅市场、零售物业等进行了盘点回望。

 

写字楼市场:供应持续放量加重库存压力

 

一组来自戴德梁行的数据显示,2017年上半年,长沙甲级写字楼市场新增供应17.7万平方米,推升甲级写字楼总存量至110.7万平方米。受新增供应入市推升,长沙甲级写字楼空置率为38.0%,同比上涨12.7个百分点。从租金方面看,2017年上半年长沙甲级写字楼市场平均租金为108.1元每平方米每月,同比小幅上升2.3%。

 

戴德梁行长沙公司副总经理文学指出,2018年将会是长沙甲级写字楼市场的供应井喷期,预计将有约80万方的新增供应,远高于近五年来市场的年均新增供应,尽管或将有一部分新增供应由于工期等原因推迟交付,实际供应量或将低于上述数据,但是未来的供应放量已无法避免。

 

文学表示,供应的持续放量将加重写字楼市场的库存压力,但写字楼市场同样也面临着机遇:住宅“限购”使投资资金流入商业地产市场、城市综合水平的提高、政府一系列招商引资活动等都将为写字楼市场带来“去库存”机遇。

 

土地市场:开发商拿地热情高涨,成交金额大幅攀升

 

据戴德梁行数据报告称,2017年上半年长沙土地供应面积575.3万平方米,同比增加5.3%;土地成交面积484.8万平方米,同比增加4.0%;土地成交金额124.2亿元,同比上涨56.2%。

 

上半年以来,长沙土地市场角逐热度不减,多家品牌开发商涌入,雨花区、岳麓区、望城区等热点板块频频上演抢地大战。华润以171.8%的高溢价率摘得雨花区一商住用地,碧桂园以12亿元拿下[2017]长土网018号地块,龙湖也完成了进驻主城区的动作,以168.4%的溢价率将芙蓉区一纯住宅用地收入囊中。

 

多宗地块被高溢价拿下的背后,也再次引发“面粉与面包”价格问题的热议。事实上,一线城市及热点二线城市已发展出了多样化的土地出让模式,例如熔断、摇号、限地价、限房价、竞自持面积、竞公共服务设施等。

 

“面对长沙土地市场愈演愈烈的竞争态势,长沙政府会否效仿一线城市调整土地出让模式,从源头平抑土地市场高热,让我们拭目以待。”文学介绍道。

 

商品房销售市场:商品住宅去化周期进入合理区间

 

受“限购”政策影响,2017年上半年长沙市(内六区)新建商品住宅供应与成交面积均有所下降。戴德梁行方面称,上半年长沙新建商品住宅供应面积同比下降30.9%;成交面积509.1万平方米,同比大幅下降38.1%。

 

文学表示,截至6月末,长沙市(内五区)商品住宅可售库存面积988.0万平方米,对比近半年月均销售面积,去化周期预计为15个月,商品住宅去化周期进入合理区间。

 

戴德梁行预计,“限购”政策一方面提高了购房资格,使投资客近乎“绝迹”,从需求端严控购房行为,另一方面也打击了开发商的推盘积极性,使开发商观望情绪加重,开盘节奏放缓,对供应端形成抑制。需求端与供应端的双重抑制将促使商品住宅成交量在短期内下降,而房价不会出现大幅波动,将趋于稳定。

 

零售市场:挑战当前,优质零售物业需加快转型步伐

 

2017年上半年,长沙市优质商业未有新增供应,存量为154.0万平方米。戴德梁行监测到,下半年长沙将会迎来九龙仓国金中心、富兴世界金融中心、保利MALL等购物中心的集中入市,为市场带来约66万平方米的新增供应,年底长沙优质商业总存量将达到220万平方米。

 

据戴德梁行统计数据显示,2017年上半年长沙优质商业市场继续保持吸纳,净吸纳量录得17156平方米;优质商业首层平均租金录得每平方米每月373.0元,同比下降7.5%;全市优质商业市场空置率录得5.0%,同比下降4.3个百分点。

 

文学认为,长沙商业项目不仅受到竞品同质化竞争以及电商的“两面夹击”,还要担忧未来入市优质项目的“后发先至”,愈演愈烈的竞争态势促使各项目加快调整转型的步伐,在客户体验与业态创新方面不断试水。商场对于体验、创新业态的试水和接纳为之赢得了更高的入驻率和人气,但另一方面,由于此类商户承租能力较弱,商场短期内也面临着租金利益的收窄。(记者 康希)

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